Maisons France Confort : une valeur de croissance dans un secteur sans croissance.

Publié le par Y. Auffret

 

 

 

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Un acteur du marché immobilier mais surtout un prestataire de services.


 

Maisons France Confort (MFC) est une société familiale qui existe depuis 1919 (ça fait déjà deux points communs avec Faiveley transports), mais c'est après 1945 que la société prend son visage actuel : un prestataire de services pour la construction de maisons individuelles en secteur diffus.

 

De fait, MFC ne fait pas de promotion immobilière (pas d'achat de terrains, qui reste du ressort du client), ni ne construit de maisons individuelles en secteur groupé (type villages Kaufman & Broad en promotion immobilière justement).

 

La cible, ce sont les primo et secundo accédants qui veulent construire hors ou en lotissement à la périphérie des villes, surtout petites et moyennes, eu égard au coût du terrain.

 

A ce titre, MFC agit comme un courtier qui met en relation les clients avec ses agences, celles-ci ayant en charge la partie commerciale, de la présentation des différents modèles de maisons jusqu'à la signature chez le notaire, et la partie technique auprès des sous-traitants artisans. Ce dernier point, l'externalisation de la construction proprement dite est primordial, comme on va le voir maintenant.

 

 

Une machine à cash.

 

 

Le modèle économique génère beaucoup de cash-flows libres, cela pour plusieurs raisons.


En premier lieu, l'activité de MFC ne nécessite que peu d'investissements, entre 3 et 4 millions d'euros par an sur les cinq dernières années. Ils consistent pour l'essentiel en logiciels informatiques et constructions de maisons témoins.


En second lieu, MFC est un peu comme un distributeur : il encaisse d'abord les fonds de ses clients, au fur et à mesure de l'avancement des travaux, mais règle ses fournisseurs (les artisans) avec un délai. Ainsi MFC a pu se constituer un "trésor de guerre" au fil du temps.

Étant donné le peu de capitaux et d'investissements nécessaires au développement de l'entreprise, MFC utilise cette manne pour augmenter ses parts de marché au moyen de la croissance externe. Il rachète ainsi 1 ou 2 constructeur chaque année, sauf en période de récession. Malgré cela, la trésorerie a tendance à gonfler, ce qui constitue une preuve de plus de la puissance du business model de l'affaire.

 

Évolution des ouvertures de chantier : 2000-2010

 

  2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Groupe MFC 2 046 2 170 2 590 2 719 3 251 3 538 4 793 4 762 4 672 3 626 5 192
Croissance (%) 58.2 6.1 19.4 5.0 19.6 8.8 35.5 (0.6) (1.9) (22.4) 43.2
Part de marché (%) 1.2 1.4 1.7 1.8 1.9 2.0 2.6 2.6 2.9 2.8 4.2

  Source : document de référence 2010

 

On se contentera ici de deux remarques : l'extrême atomisation de ce marché, dans lequel MFC tient une place de n°2, derrière Geoxia (Maisons Phoenix), et le bond en avant au sortir de la crise en 2010 avec une part de marché passée de 2.8 % à 4.2 %. La disparition de concurrents fragilisés en est la principale explication.

 

 

Une société qui renforce sans cesse sa domination.

 

 

Qu'en est-il de la concurrence justement ?


Il s'avère que le secteur tend depuis quelques années à limiter l'accès aux nouveaux entrants, notamment du fait d'aspects réglementaires de plus en plus contraignants : code de l'urbanisme, normes environnementales (thermiques, acoustiques, d'assainissement), garanties diverses (et notamment décennales, dommages-ouvrages) et aspects administratifs qui dissuadent souvent la création de petites structures.


De plus, la hausse des prix des matériaux de construction, particulièrement sensible dans le cadre des nouvelles normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) sont, de par les économies d'échelles au niveau des achats, plus facilement absorbables par les intervenants ayant atteint une taille critique.

 

On constate alors une double tendance sur la décennie passée : à la fois une diminution globale du nombre de constructeurs, et une concentration qui s'opère au bénéfice des plus gros.

 

Évolution de la structure de l'offre sur le marché de la maison individuelle en diffus sur 10 ans

 

  2000 2010
Nbre de constructeurs 3 921 2 449

Gros constructeurs > 100 unités/an

Nbre

PDM

145

41 %

120

44 %

Moyens constructeurs

Nbre

PDM

830

33 %

660

28 %

Petits constructeurs < 20 unités/an

Nbre

PDM

2 946

26 %

1 669

28 %

 

Source : document de référence 2010

 

La démographie accentue encore ce phénomène avec l'accélération des départs en retraite des chefs d'entreprises, qui souvent ne trouvent pas de repreneurs.

 

 

Un acteur opportuniste bien armé dans un marché immobilier aux perspectives incertaines.

 

 

De prime abord, les perspectives apparaissent peu enthousiasmantes : le marché de l'immobilier, comme le système bancaire, repose sur la confiance et la foi en l'avenir, ce qui ne semble pas caractériser le marché français en ce début 2012.

D'autre part, avec une hausse supérieure à celle des salaires depuis 15 ans, les prix de l'immobilier peuvent rebuter certains acheteurs, même si ce sont surtout les prix de l'ancien, notamment à Paris, qui ont augmenté.

Il n'empêche, la crise de désendettement de l'ensemble des agents économiques que nous subissons depuis plusieurs années et qui pourrait non seulement se prolonger mais aussi s'amplifier, ne joue pas non plus en faveur du marché immobilier.

Néanmoins, il existera toujours des acheteurs et MFC est l'un des 2 acteurs français les mieux placés pour capter ces acheteurs.

 

Dans un marché stagnant, voire en décroissance structurelle, nous pensons que la stratégie d'acquisitions opportunistes par petites touches, les économies d'échelle permises par l'atteinte d'une taille critique, et les barrières à l'entrée, devraient permettre à MFC de continuer à jouer un rôle de fédérateur de la profession et ainsi lui donner l'occasion de poursuivre sa croissance et de surperformer son marché comme il le fait depuis longtemps.


Pour mémoire, on rappellera qu'en 2000 les mises en chantiers de maisons individuelles en secteur diffus ont représenté 167 000 unités, contre 124 000 en 2010, pendant que dans ce même laps de temps, le groupe est passé de 2 046 chantiers à 5 192. Ainsi MFC illustre un fait qui passe souvent inaperçu aux yeux des investisseurs, à savoir que, même dans un marché en décroissance, on peut trouver des acteurs, qui, eux, sont en croissance.

 

 

Conclusion : une franchise économique.

 

 

Deux atouts dont nous n'avons pas parlé vont probablement contribuer au succès futur de la société, et ce quel que soit l'environnement économique : une offre produit "low-cost" qui monte en puissance et un bilan en béton.


La maison Performance est une maison industrialisée à ossature métallique dont le prix à l'achat se situe autour de 100 000 € hors terrain. C'est un produit idéalement positionné pour capter la clientèle des primo-accédants à la capacité d'emprunt limitée. C'est un gisement de croissance très important pour MFC et un gros atout concurrentiel. A noter que BH, filiale de Bénéteau, s'est lancée fin 2009 sur un segment voisin, la maison industrialisée à ossature bois, capitalisant sur son savoir-faire dans les mobil-homes.

Le marché des maisons industrialisées est selon nous promis à un bel avenir en France du fait de son accessibilité en termes de prix. Et la rentabilité est appréciable pour les opérateurs ne serait-ce qu'en raison du temps de construction réduit à 6 mois environ.

 

Enfin, même si nous en parlerons plus longuement lors d'un prochain article, évoquons dès à présent pour terminer le bilan de l'entreprise.


Avec des fonds propres de 107 M€ et une trésorerie nette de dettes de 53 M€ à la fin du premier semestre 2011, la solidité financière de MFC va lui permettre, comme lors de la crise de 2008-2009, d'augmenter ses parts de marché, de manière volontaire par le rachat de sociétés concurrentes en difficulté qui voudraient s'adosser au groupe, ou de manière involontaire, par la disparition de constructeurs en situation financière précaire que MFC ne souhaiterait pas ou ne pourrait pas racheter.

 

Dans un marché encore très éclaté, Maison France Confort agit comme un pôle de regroupement qui assoit sa domination. Ses atouts concurrentiels éprouvés, son absence d'endettement, et l'accroissement continu de ses parts de marché dans un secteur sans croissance caractérisent en définitive une franchise économique, de celles qu'affectionnent Warren Buffett.

 

 

Maisons France Confort est l'archétype de la valeur de croissance mal connue, dans un secteur mal aimé en ce moment à la Bourse, et ainsi délaissée à tort selon nous.

 

A bientôt.


 


Publié dans Maisons France Confort

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artisan plombier paris 13 26/01/2015 14:03

J'apprécie votre blog , je me permet donc de poser un lien vers le mien .. n'hésitez pas à le visiter.
Cordialement